Como provar o valor de um imóvel ao proprietário: guia do Valora para corretores

O proprietário quer mais do que o imóvel vale e a conversa vira opinião contra opinião. O Valora, plataforma de avaliação da Archicode, coloca na sua mão os comparáveis, a conta e uma faixa de negociação que o cliente consegue conferir. Neste guia mostramos, passo a passo, como chegar lá.

Para quem é este guia

Para o corretor que precisa sustentar um preço: na captação, numa contraproposta ou no Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM). Você não precisa saber estatística. O Valora faz as contas e explica cada resultado em português.

Antes de começar: cinco termos que aparecem na tela

• Valor por m²: o preço dividido pela área. É o que permite comparar um lote de 300 m² com outro de 500 m².
• Amostra: um imóvel parecido com o seu, à venda ou vendido, com link, área e preço.
• Oferta × venda fechada: anúncio é preço pedido. O Valora aplica um desconto de oferta (0,90 = 10% abaixo do anunciado).
• Faixa de negociação: o intervalo em que o valor do imóvel provavelmente está. É o número para levar à conversa.
• Grau: nota da norma brasileira de avaliação (NBR 14653) que diz quão bem amparado está o resultado.

Passo 1 — Cadastre o imóvel

Em Avaliações › Nova avaliação, informe o tipo, a cidade, o bairro e a área. Se tiver fotos, envie já aqui: o Valora sugere o estado de conservação, e você confere antes de seguir. Na etapa Dados do laudo, escolha o método Tratamento por fatores: é o caminho certo para o dia a dia do corretor e funciona com apenas 3 amostras. Os demais campos podem ficar para depois.

Passo 2 — Deixe o Valora procurar os comparáveis

Na avaliação, abra Amostras › Pesquisar nos portais. A pesquisa já chega preenchida com a cidade, o tipo, o bairro e uma faixa de área parecida com a do seu imóvel. Clique em pesquisar.

O Valora começa pelo bairro do imóvel. Se o bairro tiver poucos anúncios, ele completa com o resto da cidade, mostrando os dois grupos separados. E ordena tudo do mais perto para o mais longe do seu imóvel, com a distância em cada linha. No exemplo deste guia, um lote de 400 m² no bairro Efapi, em Chapecó/SC, a pesquisa trouxe 38 anúncios: 3 no próprio bairro e 35 nos bairros vizinhos, o mais próximo a cerca de 2 km.

Antes de mostrar qualquer coisa, o Valora faz a limpeza que tomava uma tarde:

• junta o mesmo imóvel anunciado em mais de um lugar;
• marca anúncios com área ou preço fora do normal;
• descarta anúncios de outra cidade que os portais misturam na vitrine;
• traz a renda média da região pelo censo do IBGE em cada anúncio;
• não marca nada sozinho: quem escolhe as amostras é você.

Prefere ver no mapa? Clique em Ver no mapa para conferir onde está cada comparável em relação ao imóvel.

Passo 3 — Escolha as amostras e vincule

Marque os anúncios realmente parecidos com o imóvel (tamanho, localização, padrão) e clique em Vincular à avaliação. Eles entram na avaliação e no seu banco de amostras, que guarda em quais avaliações cada anúncio foi usado. Na próxima avaliação na mesma região, você já começa com eles.

Passo 4 — Calcule pelo tratamento por fatores

Na avaliação, clique em Calcular o valor. As amostras vinculadas aparecem preenchidas, e a área do imóvel já vem da avaliação. Ligue os ajustes que fazem sentido: oferta (anúncio não é venda fechada) e área (lote maior costuma ter m² mais barato) resolvem a maioria dos casos. Cada campo tem uma explicação curta ao lado.

Passo 5 — Leia o resultado

O Valora corrige cada amostra, tira as que destoam muito das outras e mostra o resultado com transparência. No exemplo, um lote de R$ 1.491/m² estava muito acima dos demais (perto de R$ 600 a R$ 700/m²) e saiu da conta automaticamente — continua visível, riscado, com o motivo. Com quatro amostras o enquadramento fica em Fundamentação I; com mais comparáveis bons, a nota sobe.

Valor por m² adotado	R$ 598,07
Valor do lote (400 m²)	R$ 239.000
Faixa de negociação	R$ 224 mil a R$ 254 mil
Amostras usadas	4 de 5 (uma saiu por destoar das outras)
Variação entre as amostras	7,7% (baixa: as amostras concordam)
Enquadramento na norma	Fundamentação I · Precisão III

A faixa de negociação é a linha que muda a conversa com o proprietário. Em vez de “acho que vale menos”, você mostra quatro imóveis comparáveis, corrigidos, apontando para R$ 239 mil. Se as amostras forem muito diferentes entre si, o Valora avisa que o resultado é pouco preciso e pede sua confirmação antes do documento. A decisão continua sua, mas tomada com a informação na mesa.

Passo 6 — Salve e gere o documento

Clique em Salvar na avaliação. A ficha do imóvel passa a mostrar o valor, a faixa de negociação e o andamento até o documento. Em Baixar parecer você tem o documento com local, área, preço e link de cada comparável, para o cliente conferir.

E em cidade pequena?

Em muitas cidades do interior o portal simplesmente não tem anúncio do tipo procurado. Testamos isso: o Valora diz com clareza que não há anúncio, não cobra créditos pela busca vazia e oferece dois caminhos: incluir as cidades vizinhas num raio de 30 km ou procurar em imobiliárias locais. E você sempre pode digitar os comparáveis que conhece direto no cálculo; eles também vão para o seu banco.

Testamos a pesquisa em 15 cidades

Antes de publicar este guia, rodamos a pesquisa em produção em capitais, cidades médias e pequenas. O tipo de imóvel veio certo em 100% dos anúncios, nenhum anúncio de outra cidade passou e bairro, localização e renda do IBGE vieram preenchidos em praticamente todos. Os testes também mostraram onde melhorar, e corrigimos antes deste post: a busca por bairro em São Paulo, a ordenação por proximidade nas capitais e a resposta imediata quando a cidade não tem anúncios.

Por que corretores usam o Valora

• Minutos em vez de uma tarde: busca, limpeza e conta saem juntas.
• Comparáveis perto do imóvel: bairro primeiro e distância em cada anúncio.
• Um banco de amostras que cresce com você: cada avaliação deixa a próxima mais rápida.
• Funciona no interior: bastam 3 boas amostras, e as vizinhas entram quando faltam.
• Resultado que o cliente confere: cada comparável com local, área, preço e link.
• Traz o que você já tem: importa planilha (CSV ou Excel) e projetos do SisDEA.

O que o Valora não faz

O Valora faz a parte pesada, mas não assina por ninguém. O parecer que ele gera não substitui o laudo técnico de engenheiro ou arquiteto (com ART ou RRT), exigido em processos judiciais e, em geral, em financiamentos. Para o PTAM do corretor, previsto na Resolução-COFECI 1.066/2007, as amostras e a conta ficam prontas, organizadas e verificáveis.

Comece agora

Conheça o Valora e faça sua primeira avaliação. Ficou alguma dúvida sobre um dos passos? Escreva nos comentários que a equipe da Archicode responde.

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