IA na avaliação de imóveis: o que a NBR 14653 permite automatizar e o que um laudo para banco não pode delegar ao algoritmo

Modelos automáticos de avaliação estão chegando ao crédito imobiliário. A pergunta que todo avaliador deveria fazer não é se vai usar IA, e sim qual parte do laudo ela pode preparar e qual parte continua sendo responsabilidade de quem assina a ART.

A pressão vem dos dois lados

De um lado, bancos e instituições financeiras querem laudos mais rápidos e mais baratos, e já discutem modelos automatizados de avaliação (os AVMs) para carteiras de garantia. No IX Seminário Nacional de Engenharia de Avaliações e Perícias do IBAPE, o engenheiro Bruno Henrique Gazzinelli mostrou como normas do Banco Central e editais recentes passaram a admitir a “precificação” automatizada em algumas situações, inclusive com dispensa de vistoria em carteiras de baixo risco.

Do outro lado, a ABNT NBR 14653 continua exigindo vistoria, diagnóstico de mercado, tratamento criterioso dos dados, julgamento profissional em todas as fases e um profissional habilitado com ART. Esses dois mundos não se encaixam sozinhos.

Por que um algoritmo sozinho não fecha um laudo

Organismos internacionais como IVSC, RICS e IAAO definem o AVM como um cálculo automatizado, sem julgamento profissional, que precisa vir acompanhado de uma medida de precisão. O próprio IVSC entende que um AVM totalmente automático não atende às normas de avaliação. Os motivos são práticos:

• Ele não vê o imóvel. Patologias, ampliações irregulares, invasão de APP e problemas documentais não aparecem em base de anúncios.
• Ele entrega uma estimativa, não uma conclusão de valor. Um número com intervalo de confiança largo não serve como garantia de crédito.
• Modelos caixa-preta são difíceis de auditar. Redes neurais complexas podem errar pouco na média e muito no caso específico, sem explicar por quê.
• Erram mais onde há menos dados. Regiões com poucas amostras recebem estimativas piores, o que pode reproduzir distorções de mercado.
• A responsabilidade fica difusa. Se o financiamento foi aprovado com base em um valor errado, alguém precisa responder. O algoritmo não assina ART.

O que a IA pode preparar no laudo

Nada disso significa que a IA não tem lugar na avaliação. Ela tem, e é grande, desde que fique nas etapas de preparação, onde o trabalho é repetitivo e mensurável:

1. Pesquisa de mercado. Coletar ofertas em portais, remover duplicatas, padronizar áreas e tipologias e descartar anúncios inconsistentes. É o trabalho que mais consome horas do avaliador.
2. Enriquecimento das amostras. Cruzar cada amostra com dados públicos, como a renda do setor censitário do IBGE, para ter variáveis explicativas melhores.
3. Triagem de variáveis e testes. Sugerir variáveis candidatas e rodar os testes estatísticos da regressão: significância, normalidade dos resíduos, multicolinearidade, outliers.
4. Enquadramento normativo. Conferir automaticamente o grau de fundamentação e de precisão que o modelo atinge na NBR 14653-2 e quantos dados faltam para subir de grau.
5. Montagem do documento. Organizar memorial, tabelas, gráficos e anexos no formato exigido pelo contratante.

O que continua sendo do avaliador

• A vistoria e o diagnóstico do imóvel e do entorno.
• A escolha final do modelo, das variáveis e do tratamento dos dados.
• A conclusão de valor e a responsabilidade técnica, com ART.

Para laudos de garantia, uma regra prática ajuda: prefira modelos que você consegue explicar. Regressão linear bem construída, com testes documentados, costuma ser mais defensável diante de um banco ou de um perito do que um modelo mais sofisticado que ninguém consegue abrir.

Na prática: por que construímos o Valora assim

A Archicode faz laudos técnicos de avaliação para instituições financeiras e prefeituras por meio de credenciamentos. Foi dessa rotina que nasceu o Valora, nossa plataforma de avaliação imobiliária: a IA faz a pesquisa de mercado, o enriquecimento com dados do IBGE, a regressão assistida e o enquadramento na NBR 14653, e o avaliador decide e assina. Usamos uma frase simples para guiar o produto: o avaliador decide, a IA prepara o caminho.

Se quiser testar parte disso agora, sem cadastro, as nossas ferramentas gratuitas para avaliadores calculam o grau de fundamentação da NBR 14653-2, a depreciação de Ross-Heidecke e a renda média por setor censitário do IBGE.

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Fontes

• Avaliação com inteligência artificial — Bruno Henrique Gazzinelli, IX Seminário Nacional de Engenharia de Avaliações e Perícias (IBAPE)
• Posicionamento: Crea-SC em defesa dos engenheiros de avaliações e perícias