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Laudo de avaliação com regressão no Valora: passo a passo para engenheiros e arquitetos, no app e pelo Claude ou ChatGPT

Victor Calazans

Publicado em 15 outubro 20267 min de leitura

Revisão da pesquisa no Valora com 38 anúncios, bairro separado dos vizinhos, distância até o imóvel e renda IBGE em cada linha

Você monta a amostra, testa os modelos e escolhe o que vai assinar. O Valora faz a coleta, as contas e o documento. E dá para fazer tudo isso conversando com o Claude ou o ChatGPT.

Este é o passo a passo do laudo pelo método comparativo direto com regressão (NBR 14653-2) no Valora, plataforma de avaliação da Archicode. Ele mostra o caminho no aplicativo e o mesmo caminho pela sua IA, com números de uma avaliação real feita em outubro de 2026.

Para quem é este guia

Para engenheiros, arquitetos e peritos que assinam laudo com ART ou RRT: garantia bancária, processo judicial, inventário, partilha, desapropriação. Se você é corretor e precisa de um parecer de valor para negociar, o caminho é outro, mais curto: veja o guia do Valora para corretores.

O que custa

Etapa	Créditos
Pesquisa de mercado nos portais	10
Busca de modelos (testa as combinações de variáveis e transformações)	15 (não cobra se nenhum modelo for encontrado)
Calcular e salvar a regressão com as variáveis que você escolheu	Grátis
Gerar o laudo (completo ou simplificado, PDF ou Word)	Grátis

O plano Free traz 100 créditos por mês. Uma avaliação completa costuma usar 25.

Passo 1 — Cadastre o imóvel

Em Avaliações › Nova avaliação, escolha o método comparativo e preencha tipo, endereço, área, quartos, banheiros e vagas. O Valora localiza o imóvel pelo endereço e confere se o ponto caiu dentro do município (bairros com o mesmo nome em outra cidade não enganam mais o mapa). Tudo o que você preencher aqui vira o valor do imóvel em cada variável do modelo.

Passo 2 — Pesquise as amostras

Clique em Pesquisar na área de amostras. A busca começa pelo bairro do imóvel, completa com o restante da cidade quando o bairro tem poucos anúncios e ordena tudo pela distância até o imóvel. Na revisão você vê os anúncios repetidos (escondidos, não apagados), os alertas de preço ou área fora do padrão e os que já estão no seu banco. Nada vem marcado: você escolhe.

Passo 3 — Monte a amostra

Marque os comparáveis e vincule à avaliação. Para tirar um dado do cálculo sem perdê-lo, use Tirar do modelo e registre o motivo; ele aparece no laudo. A regra prática da norma para não cair em micronumerosidade é ter pelo menos 3 dados por variável mais 3: com 3 variáveis, 12 amostras no mínimo.

Passo 4 — Escolha as variáveis

Área, quartos, banheiros e vagas já vêm prontos. Renda do setor censitário (IBGE) e IDH do município entram como variáveis sem digitação. Você pode criar variáveis qualitativas (padrão, conservação) e compostas por fórmula. O Valora exige pelo menos 3 variáveis e trava o cálculo se o imóvel avaliado estiver sem valor em alguma delas, para não estimar fora da amostra sem avisar.

Passo 5 — Busque os modelos

Em Buscar modelos, o Valora testa as transformações de cada variável (linear, ln, 1/x, x² e outras) e da variável dependente (linear, ln, 1/y), ajusta todos os modelos e ordena pela correlação de estimativa ajustada. A lista mostra modelos distintos, sem repetir o mesmo ajuste com nomes diferentes. Cada busca fica no histórico da avaliação.

A escolha é sua. Antes de aplicar, confira se os sinais fazem sentido (mais área, mais valor), se as variáveis são significativas e se o imóvel não está fora da faixa das amostras.

Exemplo real: apartamento de 60 m² no Salto do Norte, Blumenau

33 amostras do próprio bairro e entorno.
Busca com área, banheiros e vagas: 54 modelos testados em 3 segundos.
Modelo aplicado: área total, banheiros e vagas, com ln do valor.

Resultado	Valor
Valor estimado	R$ 302.466
Intervalo de confiança de 80%	R$ 288.508 a R$ 317.099
Amplitude do intervalo	9,45%
Grau de fundamentação	II
Grau de precisão	III
R² ajustado	0,42

Passo 6 — Confira e adote o valor

A tela traz os diagnósticos que a norma pede: normalidade dos resíduos, pontos influentes (distância de Cook), multicolinearidade e a tabela de pontuação do grau de fundamentação item por item. Se você mudar uma amostra ou um dado do imóvel depois de calcular, o Valora marca o resultado como desatualizado e só libera o laudo depois de recalcular.

Você pode adotar outro valor dentro do campo de arbítrio de 15%. Fora do intervalo de 80%, o Valora pede a justificativa, que vai para o laudo. O grau de precisão continua sendo o do intervalo de 80%.

Passo 7 — Gere o laudo

Em Laudo, escolha completo ou simplificado, em PDF ou Word. Não usa créditos. O laudo completo traz amostras identificadas com link, gráficos, mapa, diagnósticos, tabelas de fundamentação e precisão e as fotos do imóvel. No exemplo acima, o PDF completo saiu em cerca de 20 segundos e o Word em menos de 10.

Quando o modelo não fecha

Nem toda amostra sustenta um bom modelo, e o Valora mostra isso em vez de esconder. No teste para este artigo, um apartamento de 85 m² no Victor Konder, em Blumenau, teve 18 anúncios muito parecidos entre si. A área não saiu significativa nos modelos testados, e o melhor resultado ficou em grau I de fundamentação.

Nesses casos, os caminhos são os de sempre: ampliar a amostra (bairros vizinhos, mais tempo de coleta), trocar ou criar variáveis que expliquem a diferença de preço (andar, padrão, conservação) ou registrar no laudo o grau alcançado.

Tudo isso pela sua IA

O mesmo fluxo funciona numa conversa com o Claude ou o ChatGPT, pelo conector do Valora. Você descreve o imóvel, o assistente faz as chamadas e, antes de qualquer etapa que usa créditos ou grava dados, diz o custo e pede sua confirmação.

Conecte uma vez

No Valora, abra o menu Conectar IA. A tela traz o endereço do conector e o passo a passo de cada assistente. A conexão é feita uma única vez por conta.

Claude (planos Free, Pro e Max; em Team e Enterprise quem adiciona é o dono da organização): clique em Adicionar no Claude, confirme em Continuar e Conectar e entre com o e-mail e a senha do Valora. Em cada conversa, ligue o Valora em + › Conectores.
ChatGPT (planos Plus, Pro, Business, Enterprise e Edu): em Configurações › Apps › Configurações avançadas, ative o Modo desenvolvedor, clique em Criar app, cole o endereço do conector e entre com a conta do Valora. Na conversa, escolha o Valora em + › Modo desenvolvedor.

O assistente trabalha na sua conta, com os seus créditos e as mesmas regras do aplicativo. A senha é digitada na página de login do Valora, não na conversa.

Como fica a conversa

Use o Valora para preparar um laudo comparativo de um apartamento
de 60 m², 2 quartos, 1 banheiro e 1 vaga no Salto do Norte, Blumenau/SC.

O assistente mostra o que vai cadastrar e cria a avaliação depois do seu ok.
Avisa que a pesquisa custa 10 créditos, pesquisa e lista os anúncios numerados, com distância, preço, área e link.
Você diz quais números entram (“use do 1 ao 20, menos o 7”). Ele guarda e vincula.
Mostra as variáveis disponíveis e quantas amostras têm dado em cada uma.
Avisa que a busca de modelos custa 15 créditos, roda e apresenta os melhores modelos com valor, intervalo e grau.
Você escolhe o modelo. Ele aplica, mostra o resultado e os avisos.
Gera o laudo em PDF ou Word, sem créditos, e devolve um link que vale 15 minutos.

Se faltar algo para o laudo (resultado desatualizado, imóvel sem valor numa variável), o assistente avisa o que corrigir antes de gerar.

O que fica com você

A IA e o Valora não assinam laudo. A vistoria, a escolha das amostras e do modelo, a conferência dos dados e a responsabilidade técnica (ART ou RRT) continuam sendo do profissional. O que muda é o tempo: a coleta, as contas e a montagem do documento deixam de tomar o seu dia.